Merece la pena comprar una vivienda de proteccion oficial o 'Council Flat'?

Los precios de la vivienda en Londres son prohibitivos, eso lo sabemos, entonces ¿Qué opciones tienen los compradores con presupuestos más reducidos para entrar en este mercado?

Una opción interesante puede ser un 'Council Flat' también conocidos como 'Ex-Local Authority'. Los edificios de estas viviendas sociales se encuentran por todo Londres, desde las zonas más humildes del sureste de Londres hasta los cotizados barrios de Kensington y Chelsea. Los precios son a menudo un 30 ó un 40% más baratos, en algunos casos pueden costar hasta un tercio del valor de un piso similar de propiedad privada, así que tomando ciertas precauciones, adquirir una de estas viviendas puede abrirnos las puertas a este exclusivo mercado.

¿Por qué estos "Ex Local" son mas baratos? Entre las principales razones se encuentran lo siguiente:

La arquitectura. La mayoría de estos bloques se construyeron en los años 60 y 70 con la premisa del ahorro en los materiales, por lo que abundan los bloques de cemento, ladrillo visto y a veces materiales prefabricados. A muchos ingleses les horroriza la idea de vivir en una vivienda que no tenga una arquitectura de estilo clásico, o bien un diseño moderno cuidado, por lo que no están interesados en este tipo de arquitectura, que por otro lado es perfectamente normal.

La inseguridad. A menudo estos bloques de apartamentos están ocupados por inquilinos subvencionados por el gobierno. Esto incluye discapacitados y ancianos, pero también a las familias mas desfavorecidas, y la tasa de criminalidad y la conflictividad social se ceban en estos bloques, que algunas veces conforman barriadas que son auténticos ghettos. Lógicamente, muchos compradores se echan para atrás al pensar que van a tener unos vecinos indeseables como se dan en algunos de estos barrios de viviendas sociales.

La falta de financiación. Debido a lo anterior, algunas entidades financieras no dan hipotecas para este tipo de viviendas, temen que la reventa vaya a ser dificultosa o que el edificio requiera costosas reparaciones en el futuro debido a la pobreza de los materiales, como ocurre en los altos bloques de hormigón que se hicieron en los 60 y que se elaboraron con materiales defectuosos.

Pero, atención, que no todos son despreciables. Algunos bloques se salvan de todos estos inconvenientes y pueden llegar a ser muy deseables, por lo tanto merece la pena investigar en las zonas que nos gusten. Especialmente los Ex-Council que se encuentran en las mejores zonas, y ya están privatizados casi en su totalidad. Los Council homes que se construyeron en periodo de entre guerras (1920 y 1930) a menudo son de materiales excelentes, y en aquella época incluso se hicieron algunos con auténtico valor arquitectónico. 

En último lugar, no hay que desesperar con los bancos, ya que hay algunos como el Santander que es uno de los que están impulsando las hipotecas en este tipo de propiedades.

Por otro lado, muchas de estas viviendas sociales tienen espacios de parking reservados, jardines comunitarios y hasta pistas de tenis como los del Barbican Centre. Las habitaciones suelen ser amplias, y los apartamentos que están en los pisos superiores de muchas de esas torres tienen vistas increíbles.

Así que a los más aguerridos inversores les animo a que investiguen esta opción, y si os hace falta ayuda, estaré encantado de proveer cualquier información que pueda ser útil.

Rascacielos en Londres, un nuevo Skyline para la ciudad en 2020

Los que residimos en Londres estamos asistiendo a un verdadero furor constructivo de torres, que está cogiendo cada vez mas fuerza en los últimos 18 meses. La inauguración del Shard marcó un hito al convertir esta ciudad en la poseedora del edificio más alto de la Unión Europea, pero aparte de ese emblemático edificio, hay otros rascacielos que están transformando a gran veocidad el paisaje de la City y los márgenes del rio. Cada día puede verse avanzar edificios que han sido bautizados con nombres como el 'Walkie Talkie', el 'Cheesegrater' o el 'Pinnacle'.

Knight Frank acaba de publicar un estudio específicamente dirigido a como las nuevas torres van a transformar el paisaje londinense, abajo podemos ver un mapa con todos los proyectos en curso.

La escasez de suelo y el aumento de la población en Londres (que ha ganado un millón de residentes en la ultima década) están empujando la construcción hacia arriba.

Los nuevos apartamentos en el Shard se van a vender por £50 millones, la torre de 49 pisos del One St. George Wharf en Vauxhall se ha vendido en tiempo record a los ávidos compradores asiáticos que se han lanzado a adquirir los pisos de este edificio, el cual cuenta entre otros muchos, con un servicio de conserjería de Harrods. Torres menos ambiciosas como One Commercial Road, de 20 pisos de altura y 200 apartamentos, se ha vendido prácticamente por completo a compradores en China, Hong Kong y Singapur en apenas dos semanas.

Con estos precedentes no es extraño que los promotores se lancen a la construcción feróz de rascacielos, aunque hay un dato a tener en cuenta que no es tan optimista: de los más de 100 rascacielos en proyecto, 78 aun no han conseguido financiación y puede que nunca se construyan, pero aun así, en 2020 veremos un paisaje completamente distinto en la capital del Támesis. Fascinante ¿verdad?

Si estáis interesados en la compra de vivienda nueva en Londres contactad conmigo en javier.lauret@gmail.com o a través de este Blog.

Oxford Street se convertirá en el domicilio más prestigioso de Londres

Oxford Street en Londres está destinada a convertirse la calle más deseada de la ciudad. Un plan desvelado esta semana limpiará según dicen "la morralla" y lo convertirá en un Bulevar que rivalizará con las más prestigiosas calles del Mundo.

Pisos a la venta desde £1.5 Millones se han puesto a la venta en el Beaver Building de Oxford Street, la fabrica sombreros que estaba junto al edificio también se ha convertido en apartamentos de lujo, incluyendo este Loft-Penthouse. Para más información contactad con javier@outlet.co.uk

En un plazo de 5 años desde ahora, Oxford Street se habrá transformado en un bulevar que rivalizará con los Campos Elíseos de París o La Quinta Avenida de Nueva York, esa es la osada promesa de La New West End Company, que acaba de desvelar su plan maestro para que todo esto tenga lugar.
Esta calle tan comercial ha vivido mejores días, pues lleva ya años invadida por tiendas de ropa barata y sourvenirs, pero ahora tiene un porvenir mucho más brillante, según los mencionados planes que presentan una elegante calle flanqueada por grandes árboles, mas espacio peatonal y espacios públicos adornados con obras de arte.


Además se convertirá en una zona residencial muy deseada. Seguirá habiendo un numero abundante de tiendas pero serán de mejor calidad a las que se les sumarán modernas oficinas. Oxford Street puede presumir de ser la calle comercial más transitada de Europa, pero the New West End Company (NWEC), un grupo paraguas que incluye potentes minoristas e influyentes empresas inmobiliarias respaldados por el alcalde Boris Johnson y la concejalía de Westminster, saben que su popularidad a menudo no responde a las expectativas. Se han planeado nuevas 'puertas de entrada' para la zona de Marble Arch, Tottenham Court Road y Bond Street, y se crearán calles adyacentes peatonales que funcionaran como 'oasis' para instalar terrazas de cafés y restaurantes y exclusivas boutiques.

El hecho es que Oxford Street es una arteria principal que conecta Mayfair, Marylebone, Soho y Fitzrovia, y hay desarrollos inmobiliarios planeados para todas esas zonas, proyectos que esperan beneficiarse también de las nuevas estaciones del mega tren 'Crossrail' que atravesara Londres de Este a Oeste en el 2017, y que tendrá paradas en Bond Street y Tottenham Court Road, con conexión directa a Heathrow y Canary Wharf. 

Qué quiere decir “leasehold” y “freehold” en la compra de propiedades inglesas

Una de las primeras preguntas que asaltan al comprador extranjero cuando busca apartamento en Reino Unido es que significan “leasehold” y “freehold”. Si se compra una propiedad en “freehold” se adquiere la propiedad absoluta – como es habitual cuando se compra una casa unifamiliar – es decir, se es propietario del terreno en que se encuentra y por tanto se adquiere el derecho a vivir en esa tierra por tiempo indefinido.

Algunos de los apartamentos se venden con una parte del “freehold”, lo que significa que se compra una participación de la tierra. En cualquier caso la mayoría de los apartamentos son propiedades “leasehold”. En estos casos al comprar un apartamento se compra el derecho a vivir en el edificio para un número determinado de años – el número que el contrato de arrendamiento de suelo indique – y una vez transcurrido ese tiempo la titularidad de la propiedad pasa de nuevo al propietario de la tierra (freeholder). Para vivir allí se paga al propietario una renta por la tierra, así como un cargo por servicio para gestionar las zonas comunes dentro y fuera del edificio. Estos detalles se establecen en el contrato de arrendamiento del suelo. 

En cualquier caso conviene remarcar que tras la ley aprobada en 1992, las diferencias prácticas entre una propiedad “freehold” y una propiedad “leasehold” han quedado muy reducidas. Es decir, no tiene demasiada relevancia el tipo de propiedad ya que el “freeholder” (propietario del terreno) está obligado por ley a extender el periodo de arrendamiento del “leaseholder” si este se lo solicita (por ejemplo 90 años más), cobrando por ello un importe poco significativo siempre que al lease actual le quede una vida cercana a los 100 años. Según se acorta el plazo de vida del lease, más cara se vuelve la extensión, que puede pasar de un importe nominal (£1.000) para extender un lease al que le quedan 98 años, hasta cientos de miles de libras si se trata de un lease al que le quedan solo 15 años. Nuestra recomendación es siempre comprar con leases a los que les queden al menos 90 años. 

Apartamentos “Leasehold”: 

A la hora de comprar una propiedad “Leasehold” debemos tener en cuenta que no se compra una casa de propiedad absoluta. Lo más importante a considerar es la duración del contrato de arrendamiento ya que la mayoría de las entidades de crédito piden que se ejecute por lo menos 30 años después del final del plazo de la hipoteca. 

La mayoría de las propiedades se venden con un plazo de arrendamiento de al menos 100 años. Si se quiere un plazo menor estaremos restringiendo de alguna manera nuestras opciones de préstamo y si quedan menos de 25 años para el final del contrato de arrendamiento del suelo al final de la hipoteca, es muy difícil conseguir un préstamo, a menos que la propiedad esté en una ubicación privilegiada. Por ejemplo, una casa en Mayfair tradicionalmente cuenta con plazos de arrendamiento muy cortos. 

Sin embargo, existe la posibilidad de comprar el apartamento de nuestros sueños aunque tenga un plazo corto. Si podemos asumirlo, podemos pedir una hipoteca a 15 años para adquirir la propiedad. 

La extensión del tiempo de arrendamiento restante de una vivienda debería ser sencillo de conocer, sin embargo, hasta que el asesor compruebe el contrato de arrendamiento no tendremos toda la información. Una de las cosas más importantes a comprobar es cualquier cargo de mantenimiento y servicio existente. Al igual que el mantenimiento de las áreas comunes del edificio, el coste del servicio deberá cubrir también el seguro, aunque salvo contadas ocasiones no se suele pedir a los propietarios del suelo que asuman estos servicios. Los detalles de la cobertura de servicios y de posibles cargos deberán estar especificados en el contrato. 

Además de los costes regulares, deberemos solicitar a nuestro abogado que compruebe que no haya cargos sobre la vivienda de los propietarios actuales, así como posibles obras de mejora costosas a acometer en las zonas comunes a corto plazo. Estaremos obligados a pagar por ello una vez comprada la vivienda, por lo que es importante tener claro este aspecto previamente para evitar sorpresas. Nuestro asesor deberá revisar todos estos aspectos e informarnos si hubiera cualquier asunto inusual o restrictivo. 

Apartmentos “Freehold”: 

  

 Algunos de los apartamentos se venden con una parte de la propiedad del edificio y son lo que conocemos como propiedades “share of the freehold”. Todavía hay un contrato de arrendamiento para cada piso, pero los residentes pueden garantizar el contrato de arrendamiento como un grupo y actuar como propietario. Si vamos a comprar un piso, con un “share of the freehold”, nuestro abogado tendrá asimismo que revisar una copia del contrato de arrendamiento, pero puede haber espacio para la negociación con el resto de propietarios “freehold”.

Hay una gran cantidad de ventajas por ser propietario de una parte de la propiedad total. Los propietarios “freehold” pueden conceder permisos más largos sin tener que pagar una prima, puede reunirse y cambiar los términos del contrato de arrendamiento que causan problemas, y pueden decidir entre ellos sobre un cargo de servicio justo. 

Sin embargo, ser propietario de una parte del “freehold” también puede tener inconvenientes. A menos que se contrate a un agente que gestione la propiedad, puede suponer mucho tiempo y esfuerzo, y, en el caso de que los copropietarios no sean cooperativos, puede ser complicado acometer nuevos trabajos. 

También pueden darse complicaciones a la hora de solicitar una hipoteca ya que muchas entidades de crédito son reacias a conceder créditos a “freeholders” compartidos. Antes de cerrar un acuerdo de compra, es necesario que nuestro asesor se cerciore de que nuestra entidad concede hipotecas a este tipo de propiedades.

El ascenso de East London: La nueva 'zona caliente' inmobiliaria en Londres

Los Juegos Olímpicos de 2012 han dejado claro, entre otras cosas, que Londres se desplaza hacia el Este. No son solo las miles de viviendas que se van a construir en Stratford y el legado de los juegos las causantes. Las nuevas infraestructuras de transporte como los trenes rápidos Javelin que unen St. Pancrass con Stratford en 6 minutos, la extension del DLR (Docklands Light Railway) y de la East London Line de metro, junto con un efecto Sandwich que se esta produciendo entre la City y la zona de Canary Wharf, esta impulsando el crecimiento de todos los distritos del Este. Mas al Sur, el recién terminado Shard, el rascacielos mas alto de la Union Europea, esta empujando el desarrollo de toda la zona de Bermondsey.

Abajo incluyo algunos de las nuevas torres residenciales en el Este, los precios no paran de subir, de los £700 por pie cuadrado que se pedían en 2010 hasta los mas de £1000 que son el precio de salida de los desarrollos mas recientes.

AVANT GARDE SHOREDITCH - 24 Plantas

ONE COMMERCIAL STREET - 20 Plantas de apartamentos y oficinas 

ONE ALTITUDE - 27 Plantas de apartamentos

GOODMAN'S FIELDS - 20 Plantas de apartamentos

Vauxhall una zona inmobiliaria en alza

Vauxhall ha sido tradicionalmente una zona semi-industrial al sur de Victoria y Pimlico, en la que se encontraba una mezcla de edificaciones de oficinas, viviendas de protección oficial, naves industriales, enlaces ferroviarios, la central del MI-6 (La inteligencia británica) y unas pocas calles con casas Victorianas que quedaban escondidas entre el entramado de carreteras y vias.

Hace 10 años todo empezó a cambiar con la construcción del ambicioso St. George Wharf, un complejo inmobiliario al borde del rio con más de 1000 apartamentos de estilo 'ejecutivo' y las más modernas instalaciones.

En 2010 se anuncio el traslado de la embajada de USA a esta zona de Londres, y la construcción  del edificio se estima que estará terminada en 2017, ese anuncio desató las ambiciones de los promotores inmobiliarios y proyectos adicionales de regeneración urbana, y en estos momentos Vauxhall es una de las zonas más 'calientes' en cuanto a propiedades se refiere con incrementos de precios anuales cercanos al 10%.

Un apartamento de 1 dormitorio en un edificio victoriano se puede adquirir desde unas £300,000 (350.000 euros), pero si se busca el mismo apartamento de nueva construcción y con vistas al rio en St. George Wharf los precios esta sobre las £500,000 (600.000 euros).

La ultima adición a la zona es la llamada ONE St George Wharf, una torre residencial de 54 pisos en la que los precios se han disparado y los apartamentos de 1 dormitorio sale por cerca de un millón de libras, eso sí, aparte de acabados del máximo lujo e increíbles vistas del Támesis, el edificio incluye un servicio de conserje de los almacenes Harrods que es capaz de proveer casi cualquier servicio imaginable a los residentes.

¡Hoy comienza la fiesta olímpica!

La ceremonia de inauguración se retransmitirá por TVE1 a partir de las 21.30 horas.

Hoy arrancan los Juegos Olímpicos Londres 2012 y toda la ciudad lo sabe bien por los tres minutos de campanadas que se han podido escuchar desde todas las inglesias, torres, incluso campanillas de bicicletas de los londinenses,... y como nó el famoso Big Ben también se ha sumado sonando por primera vez fuera de las horas regulares desde el funeral del rey Jorge IV en 1952. Ya todo está listo para cumplir con la cita olímpica y la esperada ceremonia de apertura, un espectáculo que será seguido por televisión por millones de espectadores.

Se ha planificado la realización del evento en el Estadio Olímpico de Londres, construido especialmente para los juegos, que será el único estadio desmontable del mundo. El director artístico de la ceremonia es Danny Boyle, productor y director de cine británico ganador del Óscar por Slumdog Millionaire, que ha preparado un espectáculo con un presupuesto de 35 millones de euros, con un vestuario previsto de 25.000 trajes, sobrevolados por  el avión supersónico Concorde, que dejó de volar en el año 2003. La “Ceremonia de apertura Olimpiadas Londres 2012” incluirá actuaciones musicales, se ha rumoreado un homenaje a los Sex Pistols y a la fallecida Amy Winehouse, con Paul McCartney como broche final. También suenan para estas actuaciones Elton John, Take That y la bailarina Darcey Bussell.