Una de las primeras preguntas que asaltan al comprador extranjero cuando busca apartamento en Reino Unido es que significan “leasehold” y “freehold”. Si se compra una propiedad en “freehold” se adquiere la propiedad absoluta – como es habitual cuando se compra una casa unifamiliar – es decir, se es propietario del terreno en que se encuentra y por tanto se adquiere el derecho a vivir en esa tierra por tiempo indefinido.
Algunos de los apartamentos se venden con una parte del “freehold”, lo que significa que se compra una participación de la tierra. En cualquier caso la mayoría de los apartamentos son propiedades “leasehold”. En estos casos al comprar un apartamento se compra el derecho a vivir en el edificio para un número determinado de años – el número que el contrato de arrendamiento de suelo indique – y una vez transcurrido ese tiempo la titularidad de la propiedad pasa de nuevo al propietario de la tierra (freeholder). Para vivir allí se paga al propietario una renta por la tierra, así como un cargo por servicio para gestionar las zonas comunes dentro y fuera del edificio. Estos detalles se establecen en el contrato de arrendamiento del suelo.
En cualquier caso conviene remarcar que tras la ley aprobada en 1992, las diferencias prácticas entre una propiedad “freehold” y una propiedad “leasehold” han quedado muy reducidas. Es decir, no tiene demasiada relevancia el tipo de propiedad ya que el “freeholder” (propietario del terreno) está obligado por ley a extender el periodo de arrendamiento del “leaseholder” si este se lo solicita (por ejemplo 90 años más), cobrando por ello un importe poco significativo siempre que al lease actual le quede una vida cercana a los 100 años. Según se acorta el plazo de vida del lease, más cara se vuelve la extensión, que puede pasar de un importe nominal (£1.000) para extender un lease al que le quedan 98 años, hasta cientos de miles de libras si se trata de un lease al que le quedan solo 15 años. Nuestra recomendación es siempre comprar con leases a los que les queden al menos 90 años.
Apartamentos “Leasehold”:
A la hora de comprar una propiedad “Leasehold” debemos tener en cuenta que no se compra una casa de propiedad absoluta. Lo más importante a considerar es la duración del contrato de arrendamiento ya que la mayoría de las entidades de crédito piden que se ejecute por lo menos 30 años después del final del plazo de la hipoteca.
La mayoría de las propiedades se venden con un plazo de arrendamiento de al menos 100 años. Si se quiere un plazo menor estaremos restringiendo de alguna manera nuestras opciones de préstamo y si quedan menos de 25 años para el final del contrato de arrendamiento del suelo al final de la hipoteca, es muy difícil conseguir un préstamo, a menos que la propiedad esté en una ubicación privilegiada. Por ejemplo, una casa en Mayfair tradicionalmente cuenta con plazos de arrendamiento muy cortos.
Sin embargo, existe la posibilidad de comprar el apartamento de nuestros sueños aunque tenga un plazo corto. Si podemos asumirlo, podemos pedir una hipoteca a 15 años para adquirir la propiedad.
La extensión del tiempo de arrendamiento restante de una vivienda debería ser sencillo de conocer, sin embargo, hasta que el asesor compruebe el contrato de arrendamiento no tendremos toda la información. Una de las cosas más importantes a comprobar es cualquier cargo de mantenimiento y servicio existente. Al igual que el mantenimiento de las áreas comunes del edificio, el coste del servicio deberá cubrir también el seguro, aunque salvo contadas ocasiones no se suele pedir a los propietarios del suelo que asuman estos servicios. Los detalles de la cobertura de servicios y de posibles cargos deberán estar especificados en el contrato.
Además de los costes regulares, deberemos solicitar a nuestro abogado que compruebe que no haya cargos sobre la vivienda de los propietarios actuales, así como posibles obras de mejora costosas a acometer en las zonas comunes a corto plazo. Estaremos obligados a pagar por ello una vez comprada la vivienda, por lo que es importante tener claro este aspecto previamente para evitar sorpresas. Nuestro asesor deberá revisar todos estos aspectos e informarnos si hubiera cualquier asunto inusual o restrictivo.
Apartmentos “Freehold”:
Algunos de los apartamentos se venden con una parte de la propiedad del edificio y son lo que conocemos como propiedades “share of the freehold”. Todavía hay un contrato de arrendamiento para cada piso, pero los residentes pueden garantizar el contrato de arrendamiento como un grupo y actuar como propietario. Si vamos a comprar un piso, con un “share of the freehold”, nuestro abogado tendrá asimismo que revisar una copia del contrato de arrendamiento, pero puede haber espacio para la negociación con el resto de propietarios “freehold”.
Hay una gran cantidad de ventajas por ser propietario de una parte de la propiedad total. Los propietarios “freehold” pueden conceder permisos más largos sin tener que pagar una prima, puede reunirse y cambiar los términos del contrato de arrendamiento que causan problemas, y pueden decidir entre ellos sobre un cargo de servicio justo.
Sin embargo, ser propietario de una parte del “freehold” también puede tener inconvenientes. A menos que se contrate a un agente que gestione la propiedad, puede suponer mucho tiempo y esfuerzo, y, en el caso de que los copropietarios no sean cooperativos, puede ser complicado acometer nuevos trabajos.
También pueden darse complicaciones a la hora de solicitar una hipoteca ya que muchas entidades de crédito son reacias a conceder créditos a “freeholders” compartidos. Antes de cerrar un acuerdo de compra, es necesario que nuestro asesor se cerciore de que nuestra entidad concede hipotecas a este tipo de propiedades.
